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二线城市遭遇土地财政危机 |
2008年09月22日
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土地市场低迷的连锁反应已开始在各地显现。
9月中旬，在厦门举行的十二届投资贸易洽谈会上，包括北京、天津、深圳等17个城市的国土局局长带着地块来到厦门，城市土地展的序幕拉开。而将土地纳入厦门投洽会历年来尚属首次。
业内人士评价，这是各地政府应对土地持续流拍的应对之举。今年以来的土地市场低迷态势，造成很多地方政府土地财政危机苗头微露，而土地财政困局或将引发包括保障性住房资金投入以及市政建设举步维艰的一系列多米诺骨牌效应。
各地土地收入锐减
今年以来，土地市场的萎靡已是不争的事实。
据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。
而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。
然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。
数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。
事实上，将土地出让金称为地方政府的第二财政丝毫不为过。
此前，国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%。而今年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年，地方政府对此将更为敏感。
上海佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，财政收入锐减最大的原因就是今年土地出让的低迷。上海、北京这类一线城市从早些年开始已经逐渐减少财政收入中土地出让金的比例，但二三线城市由于对土地出让金的依赖性强，压力要更大。
伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。
而据重庆市国土房管局数据显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。
显然，土地出让金的减少，对二三线城市政府的影响更大。
“有些二三线城市的土地出让金占地方财政收入比例高达70%。”房地产高级分析师章林晓表示，一些在二线城市政府工作的朋友曾说，地方政府已开始关心财政收入的问题了。“此次17个城市齐聚厦门推地不仅仅是土地交易的问题，更是财政危机的体现。”
保障房资金压力倍增
然而，土地财政锐减为地方政府带来的一系列压力仍远未结束。
按照现行政策，各地土地招拍挂收入的10%或15%将用于保障性住房建设。
全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示：“土地收入缩减带来的地方财政收入减少，就意味着基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设存在困难，地方政府将面临经济和社会的双重压力。”
对此，章林晓表示赞同，但他表示，土地财政锐减带来的影响不仅仅局限于保障房建设。
“不仅保障房资金难以为继，地方银行也将承担极大风险。土地一级开发市场上的投资大多是占用银行资金，如今土地市场市况不佳，资金回收期因此被无限期拉长，由此而引发的金融风险也会被放大。”章林晓说。
薛建雄则对上述看法表示不赞同。“实际上，今年年初，各地的保障性住房计划就已公布了，那时针对这部分的资金大多已做好了安排。而除了土地收入外，政府还可以通过其他的方式来筹集资金。”
但薛建雄认为，土地收入锐减会给一些中小型城市带来一定的压力，而财政收入类型单一是造成这种问题的主要原因。（中国房地产报）
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